个人转让二手房从9月1日起开征土地增值税 3种情况下转让可减免税
土地增值税的计算分3种
根据沈阳市地税局方面的解释，土地增值税计税的依据是“以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据”。
该增值额=转让收入-扣除项目金额。
具体方面，转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
扣除项目金额包括：
(1)能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：
取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格(重置成本×成新度折扣率)+转让时缴纳的税金(营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税)+其他允许扣除金额
(2)不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为：
购房发票金额×（1+5%×年限)+转让时缴纳的税金(营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税)+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额
年限=实际拥有房地产累计月份÷12
(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额：
房产土地价值×（1+5%×年限)+转让时缴纳的税金(营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税)+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额
年限=实际拥有房地产的累计月份÷12
晨报讯(记者 郭蕾)“现在，沈阳的二手房交易量已比秋季有所回升，但还是不如去年。”
沈阳房地产经济协会理事单晓路昨天表示，“从今年9月1日起对个人转让旧房产征收土地增值税后，二手房交易就受到了影响。”
转让住宅 3种情况可减免税
“个人转让国有土地上的旧房产并取得收入的应缴纳土地增值税。”沈阳市地税局相关负责人昨天表示，只要个人转让旧房产，就应当自转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产坐落地的房地产一体化地税征收窗口办理纳税申报。
在明确个人转让旧房产需征收土地增值税的前提下，管理部门表示，个人转让非住宅类没有税收优惠，“但转让住宅享受税收优惠政策。”
具体包括：(1)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；(3)对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
就“普通住宅”的界定，沈阳市地税局相关人士也做出了进一步解释。
从2006年3月2日开始，享受优惠政策普通住宅的标准是，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
个人转让居住未满5年，并且单套建筑面积在144平方米以上的大户型住宅不享受以上3条优惠政策，有增值额时纳税，所谓增值额是纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，无增值额时不纳税。
二手房交易 与去年相比下降三成
“沈阳市今年的二手房交易量与去年相比，大约下降三成左右。”沈阳房地产经济协会理事单晓路表示。
她指出，还没住满5年的房子，原来想卖也就卖了，但现在因为要交税，可能一部分人就暂缓了卖房的念头。
另外，手中原有超过144平方米大户型的人想卖房的话，也很可能就不卖了，转做他用。
沈阳市房产经纪人协会副秘书长杜恒弟还表示，沈阳原来是有一些超过144平方米以上的大户型，但从2000年开始就几乎很少了，因为大户型的转让涉及资金较多，“不容易出手”。
来自沈阳市地税局的数据显示：从政策实施到11月30日，全市共转让旧房产13881户，其中：住宅13773户，非住宅108户。
卖45万的房子 该缴多少土地增值税
某纳税人于2006年10月转让住房一套，该住房于2004年10月购买，建筑面积150平方米，取得收入450,000元，转让时缴纳税金25,200元。
申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345,000元，并提供了购房时缴纳契税的完税凭证注明13,800元，计算其应缴纳的土地增值税。
应纳税额计算如下：
(1)房地产转让收入450,000元；
(2)扣除项目金额=345,000×［1+5%×（24÷12)］+25,200+13,800=418,500元；
(3)增值额=450,000-418,500=31,500元；
(4)增值额与扣除项目金额之比=31,500÷418,500×100%=7.53%；
(5)确定适用税率:税率为30%，速算扣除系数为0；
(6)应纳土地增值税税额=31,500×30%=9,450元